Existe-t-il une valeur verte en France ? Comment représenter la performance énergétique du parc d’immobilier d’investissement ? Pour répondre à ces deux questions fondamentales en matière de performance environnementale, IPD a élaboré le premier indicateur de l’immobilier tertiaire vert en France.

Ce premier indicateur, est produit par IPD en partenariat avec Certivéa et parrainé par CBRE, sur la base de ses données Investisseurs 2010. La prochaine mise à jour intègrera les données 2011 et aura lieu le 21 mai 2012. Il fera ensuite l’objet d’une mise à jour annuelle.

Les performances analysées concernent des immeubles verts de bureau de placement, représentant 40 immeubles évalués à hauteur de 4,8 milliards d’euros. La majorité des immeubles est certifiée HQE, que ce soit HQE Exploitation ou HQE Construction en phase de réalisation. Ces actifs ne sont pas en cours de développement, ils suivent un processus de gestion d’exploitation normale et ont été expertisés au début et à la fin de l’année.

La méthodologie employée pour mettre en évidence l’existence d’une valeur additionnelle sur des immeubles verts, a consisté à établir une comparaison de la performance financière des immeubles verts (40 immeubles) aux immeubles non verts (2 995 immeubles). Au-delà de cette comparaison, IPD a précisé l’analyse grâce à l’extraction d’un sous-échantillon d’immeubles non verts, des immeubles appelés Haut de gamme qui possèdent des caractéristiques techniques similaires aux immeubles verts.

Un rendement global nettement supérieur pour les immeubles verts
Les premiers résultats de l'indicateur montrent que le rendement global affiché des immeubles verts en 2010 (11,0 %) est de 120 points de base au-dessus de celui des immeubles non verts (9,8 %), et de 100 points de base supérieur à celui des immeubles non verts de classe similaire, les immeubles Haut de gamme (10,0 %).

Cette surperformance du rendement global des immeubles verts se décompose pour partie en un rendement en capital de 6,5 % pour les immeubles verts contre 3,5 % pour les immeubles non verts Haut de gamme. En revanche, en ce qui concerne le rendement locatif, les immeubles verts présentent une performance de 4,2 % contre 6,3 %, c'est-à-dire plus faible que le reste des immeubles non verts Haut de gamme.

Le rendement en capital plus fort pour les immeubles verts

Le rendement en capital traduit la prise de valeur d’une année sur l’autre, nette des dépenses en capital (capex). Cette croissance en capital a été forte pour les immeubles verts en 2010, et ceci pour deux raisons :

Effet loyer de marché : les valeurs locatives de marché constatées par les experts (VLM) ont augmenté de 0,8 % pour les immeubles verts, ce qui augure d’un revenu potentiel à venir encourageant. L’écart est significatif avec les immeubles de bureau non verts Haut de gamme qui ont quant à eux connu en 2010 une baisse marquée de VLM (-1,0 %).

Le taux potentiel, qui exprime le risque de l’actif, est de 6,2 % pour les immeubles verts alors qu’il est de 6,7 % pour les immeubles non verts et 6,4 % pour les immeubles non verts Haut de gamme. Les immeubles verts affichent un taux attractif par rapport aux autres produits, dans un environnement 2010 où les investisseurs ont privilégié les revenus sécurisés et les immeubles bien localisés. La contraction des taux en 2010 est plus importante sur ces immeubles verts (-0,7 point) que sur les autres typologies d'actifs (-0,6 point), ce qui signifie que les valeurs vénales augmentent plus vite sur ce segment et que les experts anticipent une croissance de valeur plus forte.

Un rendement locatif moins élevé
Le rendement locatif est moins élevé sur les immeubles verts (4,2 % contre 6,3 % pour les bureaux non verts Haut de gamme), et ceci pour trois raisons :

Le rapport entre le niveau de revenu locatif et le niveau de valeur vénale de l’immeuble au m², lequel est plus élevé que la moyenne, proportionne un rendement locatif plus faible.

Une part importante des immeubles verts est en cours de remplissage au cours de l’année 2010, le potentiel locatif de l’immeuble n’est donc pas encore optimisé.

Les charges liées à cette vacance temporaire (15,5 % contre 9,6 % des surfaces pour les immeubles non verts) amputent le cash flow net. Cette situation est transitoire, car ces immeubles sont en cours de remplissage, comme en témoigne le taux de relocation deux fois supérieur.
Cependant, on observe des signes très encourageants pour le revenu en 2011 :

La moyenne des nouveaux baux signés en 2010 des immeubles verts atteignait 418 €/m², ce qui est supérieur à la moyenne de l’ensemble des baux des immeubles signés en 2010 et antérieurement à 2010 des immeubles non verts Haut de gamme (348 €/m²).

L’analyse de la vitesse locative (taux de remplissage des immeubles) révèle que les immeubles verts se remplissent trois plus vite que les immeubles non verts Haut de gamme (25 % par an contre 10 %). Les délais de remplissage sont 40 % plus courts que la moyenne des Haut de gamme.

Performances des immeubles verts
Tous les indicateurs sont au vert concernant la performance des immeubles verts :

La contraction des taux, la hausse des VLM et les anticipations de croissance des cash flows futurs expliquent le fort différentiel sur le rendement en capital comparativement aux immeubles non verts Haut de gamme (6,5 % contre 3,5 %).

Il semble que les experts agissent de manière séquencée et mesurée en affectant dans un premier temps des niveaux de VLM encourageants), supérieurs à la moyenne sur ce type de site, et demeurent prudents dans un second temps dans leurs estimations des valeurs vénales vertes, avec des taux plus faibles mais qui ne se retrouvent pas encore complètement dans les valeurs vénales.

Le taux de remplissage et la vitesse locative sont deux à trois fois plus rapides sur les immeubles verts, leur conférant une valeur commerciale additionnelle non négligeable. 

 La moyenne des nouveaux baux signés en 2010 des immeubles verts atteint 418 €/m² et est supérieure à la moyenne de des immeubles non verts Haut de gamme (348 €/m²) (réelle valeur verte).

Les immeubles certifiés intègrent une valeur verte additionnelle, matérialisée par le rendement global des immeubles verts de 11,0 % en 2010 : +100 points de base par rapport à un benchmark non vert Haut de gamme (10,0 %). 

Vers l’international ?
Deux études similaires ont été menées par IPD au Royaume-Uni et en Australie.
Au Royaume-Uni, sur l’année 2010, l’étude montre que le rendement global des immeubles verts n’est que de 0,2 point supérieur à l’ensemble de la base de données.
En Australie en revanche, la performance annualisée sur 2 ans des immeubles verts certifiés Green Star montre un avantage compétitif de l’ordre de 5 points pour ces immeubles.
Philippe Fixel, Directeur Solutions pour Utilisateurs, Environnement - France et Europe du Sud, déclare : « L’effet de prime de l’immobilier vert semble enclenché, avec un gain d'un point de performance comparativement à des immeubles non verts Haut de gamme en 2010. Cet effet se confirmera sans doute dans les quatre années à venir (cf. l'Australie) ».